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業內:房地產運行步入中期均衡

2015-2-2 編輯:admin 閱讀次數:
  導讀: 近期國家統計局發布的2014年房地產運行數據顯示,房地產新開工的增速創1997年以來的最低值,2014年12月的開發投資更是出現 有數據以來的第一次負增長。這不僅引起了市場對于2015年樓市運行不樂觀的解讀,而且部分業內機構提出了“投資失速”將沖擊2015年“穩增長”的論 調。筆者...

近期國家統計局發布的2014年房地產運行數據顯示,房地產新開工的增速創1997年以來的最低值,2014年12月的開發投資更是出現 有數據以來的第一次負增長。這不僅引起了市場對于2015年樓市運行不樂觀的解讀,而且部分業內機構提出了“投資失速”將沖擊2015年“穩增長”的論 調。筆者從我國存量住房供應情況、住房需求的總量和結構性變化等角度,分析未來我國房地產市場的演進,總體結論是,盡管增量房地產在長周期內將緩慢下行, 但未來相當長的一段時期內,行業保持在高位水平上將是一個階段性的中期均衡。

從2003年確立支柱地位開始,我國商品房銷售面積從當年 的3.2億平方米上升到2013年的13.1億平方米,10年的時間翻了4倍。隨著人口紅利,特別是適齡購房人口紅利(24-45歲)趨勢性下降,居民基 本住房需求也基本解決,城鎮化從過去年均1.4個百分點的高速增長轉換到中速增長(年均約0.6個百分點),再加上待售(6億平方米)及在建未售(45億 平方米)可以解決超過1.5億人口的住房需求,未來難以維持過去動輒10億平方米以上的銷售規模。

目前,我國城鎮家庭戶均擁有住房達到1.02套,如果把小產權房、軍產房、集資房、集體宿舍等沒有被完全納入的存量住房算在內,戶均擁有的住房可能 在1.1-1.2套。因此,我國已經告別住房大規模建設階段,增量商品房市場長周期下行趨勢已經開啟。但是,長周期(20年以上)下行只是一個長期內、趨 勢性、不太成型的判斷,在中期內,到底是呈現倒“V”型還是倒“U”型,或者是倒“L”型,還存在很大不確定性。

綜合發達國家經驗、我國存 量住房供應現狀、住房需求的潛力,以及國家對于房地產的政策等,筆者認為,未來在相當長的一段時期內,我國房地產將在高位的頂部徘徊,這可能將是至少保持 20年的均衡。上世紀60年代至金融危機前的2007年,美國每年新建私人住宅套數大多數年份保持在160萬套上下,相當于人均每年1平方米的新開工規 模;上世紀90年代日本資產泡沫破滅后到2007年,住宅年均新開工面積為1.2億平方米,按照其目前1.26億左右的總人口計算,同樣相當于人均每年1 平方米的新開工量。

發達國家城鎮化水平達到70%-80%,之所以新房開工依舊能夠保持一定的量,主要在于新增家庭、遷居和改善帶來的新增 需求。與發達國家相比,我國城鎮存量房屋供應的效率和質量較低。根據第六次人口普查的數據,存量住房中有30%的部分是上世紀80年代及更早之前“短缺經 濟”時代建造的、1/5的房屋缺少一項或多項必需的配套,存量住房確實存在改善的必要。

另外,人口結構也在向有利于改善性需求釋放的方向變 化。2015-2020年,中國25-34歲的人口(首次購房者集中的人群)將保持在2.4億左右,占總人口的比例為17%,隨后該年齡段人口數量和占比 快速下滑。但2015-2035年,我國34-49歲的人口(改善型購房者集中的人群)在期間均達到3.1億以上,占總人口的比例保持在23%的高位。這 意味著,在未來20年,中國房地產改善性需求將會爆發性增長。

當基本住房需求解決以后,改善型需求會接棒“首次購房需求”,這與基本生活需 求解決后,老百姓在醫療保健、休閑度假等方面的需求爆發性增長是一個道理,這也是國家近期不斷強調要促進住房消費升級的原因。因此,在我國人均GDP達到 7000美元,各領域消費升級時代到來,改善性住房需求將會明顯增長。而且,結合我國存量住房供應的現狀,相比發達國家,未來改善住房需求在我國更加迫 切。

過去10多年,購房人群以“70后”、“80后”為主,模仿式、排浪式是主要特征。未來,在住房消費改善升級的同時,“80后”、 “90后”住房需求人群登場,占比將超過70%,個性化、定制化和差異化的住房需求將會異軍突起。因此,過去規模擴張、復制圖紙的供應模式,千篇一律的住 房設計模式將不再適應市場需求,這為住房更新、新房開發帶來了結構化機會。2013年以來,部分開發商積極擁抱互聯網,在社區服務、電子商務、家裝定制 上,甚至是互聯網住宅上的創新,深受買房人的歡迎,已經看出未來增量房地產的這種機會。

未來,新型城鎮化的重點在于“三個一億人”的城鎮化 上,即“促進約1億農業轉移人口落戶城鎮,改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”。非戶籍常住人口落戶城市以后, “城市勞動、鄉下消費”的模式將改變,消費也將實現徹底城市化,而首要的消費就是住房消費。棚戶區改造和舊城改造已經啟動,這既屬于前面所闡述的改善住房 的范疇,也屬于將非戶籍人口納入住房保障的范疇,這是未來增量住房供應最有效的部分之一。1億人就近城鎮化,將會改觀中西部城市(鎮)住房庫存壓力大的局 面,而且也將為夯實中西部城市(鎮)人口和產業集聚的基礎,為房地產行業未來發展奠定扎實的基礎。


綜上所述,考慮到住房供應的效率、改善性 和個性化消費時代的到來、“以人為本”城鎮化帶來的增量需求等;考慮到戶籍人口為主的常規住房需求不會斷崖式下滑,也會保持一定規模;考慮到行業的全局重 要性,國家也會通過退出干預、資金支持(如棚戶區改造)和消化待售庫存(用作保障房或安置房)等來保持行業不至于快速下滑。在未來相當長的一段時期內,我 國城鎮居民的住房需求仍將保持旺盛的態勢,商品房消費基本會在高位的頂部徘徊,年均銷售規模盡管會下滑,但保持在8-10億平方米之間是大概率事件。如果 銷售能夠保持這一高位水平,新開工和投資也就不會大幅度的下滑,投資失速不會發生,這將對“穩增長”戰略會形成有力支撐。深圳市房地產研究中心 李宇嘉


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